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亚博:物业管理市场不断增加 房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新

编辑:亚博app官方下载 时间:2020-01-14 浏览量:813

亚博:物业管理市场不断增加 房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新



中国物业新闻网讯:

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展,是什么原因致使它们从幕后走向台前,纷纷追求上市?  在58安居客首席分析师张波看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。  诸葛找房副总裁苑承建指出,物业本身带有金融属性,是其业务模式的特点,但就企业运营而言,其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持,还可以提升企业的运营服务能力。  不过,在黄立冲看来,物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源,物业管理公司实际上在IPO发行等方面,投资人的兴趣并不大,开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”  为什么房企纷纷选择港股上市?记者了解到,截至目前,登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市,一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过,从过去物业公司冲击IPO的经历来看,普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题,A股独立上市难度着实不小。  “物业公司只要满足上市要求,就可以在港交所上市,而A股上市审批比较谨慎。”黄立冲表示。  以碧桂园服务为例,A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月,碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日,碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》,并于2017年12月1日再次申报。然而,筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时,碧桂园发布公告称,因审核监管机关近期的政策变动,碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。  说NO  万科、龙湖物业按兵不动  值得玩味的是,在物管公司频频登陆资本市场的背景下,国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。  记者了解到,龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示,龙湖智慧服务尚无独立上市计划,也不会分拆。实际上,在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年,龙湖集团董事长吴亚军就曾表示,并不选择加入物业资本化大军,因为一旦上市,“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”  那么,不分拆上市的龙湖智慧服务,是基于什么考虑?邵明晓表示,下一步,智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键,“我们要把它们放在一个大池子里,以便各业务相互之间协同。”  万科方面,虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望,但在今年年初业绩说明会上,万科副总裁张旭表示,万科物业没有上市计划。  值得注意的是,在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求,近期,万科物业正式对外推出“住宅商企 两翼齐飞”战略,还推出独立子品牌“万物商企”,以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外,万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破,建立子品牌“朴邻”。  在分析万科和龙湖的物业为何不上市时,严跃进指出,物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资,而不是配合地产销售业务,而且上市后也会存在很多问题,会影响具体的物业工作的开展,基于此,部分企业保守对待上市,也是值得肯定的。  实际上,业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法:看好的一方认为,上市可提升品牌形象,利远大于弊;“泼冷水”的一方则认为,物业公司上市弊大于利。  奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来,物业公司登陆资本市场,多半是跟风,资金使用会被严格监管,很多投资行为反而容易被约束。  “物业公司上市后,服务有可能变差,因为开发商有两种做法,一种是不让物业公司赚钱,提升服务品质、从而提高美誉度,获得更好的售价;另一种做法是各自赚钱,但这么做,就会有损美誉度。”黄立冲说。  竞争  物管大战悄然打响  不过,在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动,大势所趋。  实际上,随着房地产进入存量房时代,物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下,众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。  来自天风证券研究所的一份报告指出,在中期物业管理面积方面,物业覆盖率仅约50%,政策驱动下,未来几年物业覆盖率有望显著提升,在物业费收缴方面,百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。  长期看,物业服务有望摆脱传统的单一运营模式,真正发挥流量入口属性,叠加各类社区场景,完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更为巨大的增值服务,有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。  一些物业公司也对行业起到了激励作用。以第一家登陆资本市场的彩生活为例,自2014登陆资本市场以来,在互联网化转型,盈利结构调整,市场规模等方面均取得了不错的成果。截至今年上半年,彩生活收入17.6亿元,毛利润6.2亿元,同比分别增长135.3%与82.5%。在转型成果方面,其增值服务快速成长,收入达2.1亿元,同比增长91.7%,在分布溢利中占比达35.8%。  值得注意的是,物业管理服务行业也属于“规模经济”,对资本市场而言,规模也是其关注的一个重要指标。苑承建指出,现阶段物业企业营收与利润的增加,主要依赖管理规模的提升,即使按照物业服务企业的设想,未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分,也需要服务管理规模作为基础支撑。  外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中,物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年,百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%;2017年,百强企业管理面积的均值超3000万平方米,市场份额达到32%以上。2014年,TOP10企业市场份额仅为4.37%,2017年达到11.06%。2017年,TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍,TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍,马太效应越来越明显。  “物业管理行业还处于一个‘混沌’状态,多数中小企业还没有看清大势,在市场增长的红利之上,它们没有看到物业管理行业的集中度在提升。”欧阳捷指出,一些优秀物业企业接踵上市,加速了物业企业的分化,行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变,小物业公司就会像中小开发商一样,加速退出物业江湖。上一篇:合肥市物业协会下设12个专委会 提升专业服务水平 下一篇:呼和浩特:20家物业获得“物业服务标准化试点项目”称号


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